Kat karşılığı inşaat oranı nasıl hesaplanır?

Hesap nasıl kurulur?

Basitleştirilmiş mantık şudur. Parselin emsalinden hareketle toplam satılabilir alanı bulursunuz. Bu alanı bölgedeki birim satış fiyatıyla çarparsanız projenin toplam ciro potansiyeline ulaşırsınız. Aynı alanı birim inşaat maliyetiyle çarptığınızda müteahhidin üstleneceği yatırım çıkar. Arada kalan fark, arsanın değeri ile müteahhidin kârının paylaşılacağı havuzdur.

• Toplam inşaat alanı = Arsa alanı × Emsal (KAKS)
• Satılabilir alan = Toplam inşaat alanı − ortak alanlar (kabaca %20–30 pay)
• Proje cirosu = Satılabilir alan × m² satış fiyatı
• Yatırım = Toplam inşaat alanı × m² maliyet + ruhsat, harç ve finansman

Arsa sahibinin payı, arsanın piyasa değerinin proje cirosuna oranından hareketle belirlenir. Emsali yüksek, satış fiyatı yüksek bölgelerde bu oran arsa sahibi lehine yükselir; maliyetin ciroya oranı arttıkça düşer.

Oranı yukarı çeken faktörler

• Yüksek emsal ve kat adedi — aynı arsadan daha çok m² üretilmesi
• Bölgede güçlü satış fiyatı ve hızlı satış hızı
• Köşe parsel, geniş cephe, manzara — birim satış fiyatını yükselten unsurlar
• Hazır imar durumu, ifraz veya tevhit gerekmemesi
• Parselde yıkılacak yapı bulunmaması

Oranı aşağı çeken faktörler

• Zemin sorunları, yüksek su seviyesi, derin kazı gerektiren durumlar
• Eğimli arazi, istinat yapısı zorunluluğu
• Kiracı tahliyesi, hisseli tapu, birden çok maliğin bulunması
• Uzun süren imar veya ruhsat belirsizliği
• Bölgede yavaş satış hızı — müteahhidin finansman yükünü artırır

Sözleşmede arsa sahibini koruyan maddeler

Rakamlar kadar önemli olan, sözleşmenin kendisidir. Deneyimimize göre ihtilafların büyük çoğunluğu aşağıdaki beş başlıkta çıkıyor:

• Kademeli tapu devri. Tapu, inşaat seviyesine bağlı olarak devredilmeli; peşin tam devir arsa sahibi için en riskli yapıdır.
• Bağımsız bölüm listesi. Hangi dairenin kime kalacağı, kat ve cephe bilgisiyle birlikte ekte yer almalıdır.
• Teslim süresi ve gecikme cezası. Süre, ruhsat tarihinden itibaren başlamalı ve gecikme başına net bir yaptırım tanımlanmalıdır.
• Mahal listesi. Kullanılacak malzemenin marka/sınıf düzeyinde tarifi; “birinci sınıf malzeme” ifadesi hukuken korumasız bir tanımdır.
• İskân yükümlülüğü. Yapı kullanma izninin alınması müteahhidin borcu olarak yazılmalıdır.

Arsa sahibi için 8 maddelik kontrol listesi

• İmar durumu belgesini belediyeden kendiniz alın.
• Emsal, TAKS/KAKS ve kat adedini teyit edin.
• Bölgede son 6 ayda satılan benzer dairelerin gerçek satış fiyatlarını araştırın.
• En az üç firmadan, aynı bilgi seti üzerinden teklif isteyin.
• Teklifleri yüzde üzerinden değil, size kalacak bağımsız bölümlerin toplam değeri üzerinden karşılaştırın.
• Firmanın tamamladığı projeleri yerinde görün; iskân alıp almadığını sorun.
• Sözleşmeyi imzalamadan bir avukata okutun.
• Kat irtifakı ve yapı denetim sürecinin kimin sorumluluğunda olduğunu netleştirin.

Kat karşılığı her zaman en iyi model mi?

Değil. Arsa sahibinin nakit ihtiyacı yoksa ve finansman gücü varsa, anahtar teslim taahhüt modeli çoğu zaman daha yüksek getiri sağlar: müteahhide kâr payı yerine sabit bedel ödenir, üretilen tüm bağımsız bölümler arsa sahibinde kalır. Buna karşılık satış riski de tamamen arsa sahibindedir. Üçüncü seçenek olan hasılat paylaşımı ise satış gerçekleştikçe paylaşım yapıldığı için her iki tarafın da satış fiyatını yüksek tutmasını teşvik eder.

Hangi modelin sizin parselinizde daha çok kazandıracağı, yukarıdaki dört sayının birbirine oranına bakılarak hesaplanabilir. Ada-parsel bilgisini paylaşırsanız üç modeli yan yana koyan bir tablo çıkarıyoruz.

Sık sorulan sorular

Güncellendi: 10 Ağustos 2026 · Gamgam Group teknik ekibi